Un impianto fotovoltaico condominiale è un sistema solare installato sul tetto o su altre aree comuni di un edificio condominiale per produrre elettricità destinata alle utenze collettive (illuminazione scale, ascensore, cancello elettrico, ecc.). L’energia auto-prodotta permette di ridurre drasticamente la spesa energetica delle parti comuni e di intervenire sulla sostenibilità ambientale del condominio. Nelle prossime sezioni vedremo in dettaglio chi può beneficiarne, le caratteristiche tecniche e amministrative necessarie, le normative e gli incentivi, oltre a stimare produzione, risparmi e impatto ambientale di un impianto.
Indice
- Quali condomini dovrebbero valutare un impianto fotovoltaico
- Impianto fotovoltaico per condomini: Caratteristiche strutturali e amministrative da considerare
- Regole condominiali che agevolano la transizione energetica
- Impianto fotovoltaico per condomini: Gli incentivi disponibili nel 2025
- Impianto fotovoltaico per condomini: Quanta energia può produrre l’impianto
- Impianto fotovoltaico per condomini: Quanto si può risparmiare in bolletta
- Impianto fotovoltaico per condomini: Costi
- Impianto fotovoltaico per condomini: Simulazione sintetica di business plan
- Hai pensato al fotovoltaico? Ti aiutiamo a capire se conviene
Quali condomini dovrebbero valutare un impianto fotovoltaico
Un condominio con consumi elevati nelle parti comuni è il candidato ideale per un impianto fotovoltaico condominiale. In particolare, edifici con ascensore, illuminazione notturna delle scale o altri carichi fissi (portone elettrico, pompe delle fosse biologiche, cucine condominiali, ecc.) hanno spese energetiche significative che si possono azzerare con l’energia solare. Per esempio, un solo ascensore può consumare mediamente circa 10.000 kWh all’anno con una spesa di oltre 2.000 € all’anno a tariffa attuale. Un impianto condominiale ben dimensionato (ad es. 6–10 kW) può coprire gran parte di questo fabbisogno, eliminando quasi completamente tali costi. Anche condomini di media grandezza (8–15 unità abitative) con spazio di tetto sufficiente e orientamento favorevole (sud o tetto piano) beneficiano moltissimo, arrivando a ridurre le spese di energia anche del 40–70% rispetto alla situazione senza fotovoltaico.
Impianto fotovoltaico per condomini: Caratteristiche strutturali e amministrative da considerare
Strutturali: Per un impianto condominiale serve innanzitutto spazio libero su tetto o terrazzo condominiale e un orientamento favorevole al sole (tipicamente sud o almeno senza ombreggiamenti persistenti). I pannelli fotovoltaici occupano circa 1,7–2 m² per ogni modulo da 300–350 W, quindi ogni kWp installato richiede orientativamente 6–8 m² di superficie. È importante che la struttura del tetto sia solida (capacità di carico, assenza di deterioramenti) e che non ci siano vincoli paesaggistici o particolari limitazioni comunali. In genere, però, la normativa italiana considera l’installazione di pannelli in “edilizia libera”: non servono permessi edilizi particolari, ma solo il consenso assembleare condominiale.
Amministrative: L’iter amministrativo prevede principalmente la delibera dell’assemblea condominiale. La legge condominiale (riforma 220/2012) stabilisce che le decisioni relative a “innovazioni” – tra cui il fotovoltaico – si prendono con maggioranza qualificata, ovvero il voto favorevole di almeno metà dei condomini presenti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio. In pratica servono il 50%+1 dei voti. L’amministratore deve quindi convocare l’assemblea informando tutti i condomini; in caso di approvazione, la spesa sarà ripartita tra chi ha votato a favore, che potrà poi beneficiare delle relative detrazioni fiscali. Infine, sul piano tecnico-burocratico, va verificato il cablaggio per collegare l’impianto alla rete interna condominiale: solitamente un tecnico installa un inverter vicino al contatore comune dell’energia condominiale e si collega i pannelli al quadro di distribuzione delle parti comuni.
Regole condominiali che agevolano la transizione energetica
La legge italiana ha snellito molto l’installazione di rinnovabili in condominio. La Legge 220/2012 (Riforma del condominio) ha inserito esplicitamente tra le innovazioni approvabili gli “impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili”. In pratica ciò significa che l’assemblea può deliberare l’installazione dell’impianto fotovoltaico per servire l’edificio, o anche consentire a singoli condomini di utilizzare parte del lastrico solare per il proprio impianto, purché non si modifichi la destinazione d’uso del tetto e non si pregiudichi il decoro architettonico o la sicurezza. Il nuovo articolo 1122-bis del Codice Civile garantisce infatti il diritto di ogni condomino (o di soggetti autorizzati) di installare pannelli solari sulle parti comuni o sulle superfici di proprietà esclusiva, con l’unico obbligo di comunicare all’amministratore e ottenere un parere in assemblea.
In sostanza, assemblea condominiale e regolamento sono strumenti chiave: il regolamento di condominio può già prevedere criteri di suddivisione dello spazio sul tetto o quote di spesa, ma in ogni caso la norma impone di rispettare i millesimi di proprietà nella ripartizione dei costi. Le regole vigenti permettono quindi di deliberare il fotovoltaico con maggioranze più leggere rispetto alle vecchie norme, agevolando concretamente la transizione energetica del condominio verso fonti pulite.
Impianto fotovoltaico per condomini: Gli incentivi disponibili nel 2025
Nel 2025 esistono vari incentivi fiscali e finanziamenti per ridurre l’onere economico dell’impianto:
- Detrazioni fiscali – Ecobonus/Bonus ristrutturazioni: per l’anno 2024 era prevista la detrazione IRPEF del 50% (spesa max 96.000 €) per il fotovoltaico+accumulo sugli edifici esistenti. Dal 2025 la percentuale scende al 36% su una spesa massima di 48.000 €. In pratica, si possono detrarre in 10 anni il 36% dei costi sostenuti. L’IVA per i materiali degli impianti solari è agevolata al 10% Ad esempio, su 10.000 € di costo, con detrazione al 36% si recuperano 3.600 € di tasse. (Ricordiamo che il Superbonus 110% non si applica direttamente al fotovoltaico, tranne che come opere “accessorie” a interventi trainanti).
- Conto Termico 3.0: è un contributo a fondo perduto gestito dal GSE che, nel 2025, riconosce un incentivo del 30% per l’installazione di impianti fotovoltaici (con o senza batterie). A differenza della detrazione fiscale, il Conto Termico eroga subito in parte (o integralmente) il contributo. Ad esempio, su una spesa ammissibile di 1.500 € per kW installato si ottiene in pratica un rimborso di 450 € per kW (30% di 1500) che riduce immediatamente l’investimento. Questo incentivo è cumulabile con la detrazione IRPEF.
- Reddito energetico: novità del 2025, è un contributo erogato sotto forma di voucher (6.000–8.000 €) alle famiglie con ISEE basso (fino ~30.000 €) che installano un impianto fotovoltaico. In pratica sostituisce parte del costo delle bollette, permettendo alle famiglie in difficoltà di usufruire dei pannelli solari a prezzi quasi nulli.
- Altri strumenti: se il condominio aderisce a una comunità energetica o a meccanismi di autoconsumo collettivo, può beneficiare di ulteriori vantaggi regolamentari o contributivi. Inoltre, lo Scambio sul Posto (SSP) gestito dal GSE permette di cedere in rete l’energia non consumata (ad esempio durante il giorno) ricevendo un rimborso parziale sulla bolletta. Il valore di SSP negli ultimi anni è stato modesto (pochi centesimi €/kWh), ma anche questo contribuisce a recuperare parte dei costi. Grazie a queste agevolazioni, l’investimento nell’impianto solare per condominio risulta molto più rapido da ammortizzare: studi indicano che già con i bonus fiscali si può rientrare dell’investimento in circa 3–5 anni grazie al risparmio in bolletta
Impianto fotovoltaico per condomini: Quanta energia può produrre l’impianto
La produzione energetica di un impianto fotovoltaico dipende da potenza installata (kWp) e irraggiamento solare locale. In Italia mediamente ogni kWp di pannelli produce all’anno dai 1.000 ai 1.500 kWh, variando molto da Nord a Sud. Le stime indicano che:
- Nord Italia (Alpi/Prealpi, Padania): ~1.000–1.100 kWh/kWp·anno,
- Centro Italia (Toscana, Lazio, ecc.): ~1.200–1.300 kWh/kWp·anno,
- Sud Italia e Isole: ~1.400–1.500 kWh/kWp·anno, con picchi fino a 2.000 kWh in zone particolarmente soleggiate.
Per fare un esempio concreto, un impianto da 6 kWp ben orientato in Toscana produce circa 7.000–8.000 kWh all’anno. La tecnologia dei pannelli (efficienza, temperatura di lavoro) incide anch’essa: pannelli ad alta efficienza occupano meno superficie per la stessa potenza. Indicativamente, per ottenere 1 kW di potenza occorrono 6–8 m² di pannelli (es. 4 pannelli da 340 W coprono ~7 m²).
Inoltre, ogni kWh prodotto autoconsumato riduce direttamente il prelievo di energia da rete: se l’illuminazione condominiale costa in media 0,18–0,25 €/kWh, allora produrre 1.000 kWh solari equivale a risparmiare 180–250 € in bolletta. Le tabelle sotto riportano alcuni valori orientativi di produzione e superficie per diversi impianti tipici:
| Potenza installata | Numero moduli (circa) | Superficie pannelli (m²) | Produzione annua stimata (kWh) |
|---|---|---|---|
| 3 kWp (piccolo cond.) | 10 (300–340 W cad.) | ~20 m² | ~3.600 kWh/anno |
| 6 kWp (medio cond.) | 20 | ~40 m² | ~7.200 kWh/anno |
| 10 kWp (medio-grande) | 30 | ~70 m² | ~12.000 kWh/anno |
| 15 kWp (grande cond.) | 45 | ~100 m² | ~18.000 kWh/anno |
I valori sono indicativi e devono essere affinati in base all’irraggiamento locale e all’inclinazione del tetto. In ogni caso, si può affermare che 1 kWp installato in Italia consente di coprire l’equivalente di 100–150 m³ di gas consumati, ovvero l’energia elettrica annua di una casa singola.
Impianto fotovoltaico per condomini: Quanto si può risparmiare in bolletta
Il risparmio reale dipende dal confronto tra produzione solare e consumi elettrici delle parti comuni. In condizioni ideali l’energia solare copre interamente i consumi, azzerando la bolletta comune.
Ad esempio, in molti condomini l’ascensore è il maggior consumatore energetico: con circa 10.000 kWh/anno bastano meno di 10 kWp installati per soddisfarlo completamente. Assumendo un costo medio dell’elettricità di ~0,20 €/kWh (comprensivo di oneri), 10.000 kWh valgono 2.000 € risparmiati ogni anno. Anche le luci condominiali (scale, giardini) consumano qualche migliaio di kWh all’anno: in totale spesso il fabbisogno delle parti comuni può arrivare a 12–15.000 kWh/anno per un condominio medio.
In termini di risparmio, possiamo fare un’ipotesi: ipotizziamo un condominio con consumo annuo di parti comuni di 5.000 kWh (ascensore piccolo + luci scale). Un impianto da 5 kWp produrrebbe ~6.000 kWh/anno (Centro Italia). Se il 80% di questa energia viene autoconsumata direttamente, il risparmio annuo in bolletta è circa 6.000 kWh × 0,20 €/kWh = 1.200 €.
La tabella seguente mostra come varia il risparmio con la dimensione dell’impianto (semplice esempio basato su 0,20 €/kWh):
| Impianto (kWp) | Produzione annua (kWh) | Risparmio annuo stimato (0,20 €/kWh) |
|---|---|---|
| 3 kWp | ~3.600 | ~720 € all’anno |
| 6 kWp | ~7.200 | ~1.440 € |
| 10 kWp | ~12.000 | ~2.400 € |
| 15 kWp | ~18.000 | ~3.600 € |
In questa simulazione, impianti più grandi portano risparmi proporzionalmente maggiori, compensando anche meglio gli investimenti iniziali. Inoltre, non va dimenticato che la bolletta condominiale include spesso una quota fissa legata ai consumi stessi (oneri di rete, accise, imposte), pertanto ogni kWh prodotto riduce non solo la quota energia ma anche parte delle spese fisse di sistema
Impianto fotovoltaico per condomini: Costi
Il costo di un impianto fotovoltaico dipende principalmente dalla potenza installata e dalla qualità dei componenti. In generale, un prezzo medio indicativo è di circa 1.500 € per kWp installato. Per dare ordini di grandezza:
- Piccolo condominio (5–6 kWp, ad es. 6-8 appartamenti, 10–15 moduli): costo lordo attorno a 9.000 €;
- Condominio medio (10–12 kWp, 15–20 appartamenti, 20–30 moduli): costo lordo attorno a 15.000–18.000 €;
- Condominio grande (15–20 kWp, oltre 20 appartamenti, 30–40 moduli): costo lordo 22.500–30.000 €.
Questi valori sono “lordi” prima degli incentivi. Grazie ai bonus fiscali (ad esempio detrazione 36%), l’esborso effettivo si riduce notevolmente. In termini pratici, ecco una tabella riassuntiva dei costi:
| Potenza (kWp) | Costo lordo (€) (≈1.500 €/kWp) | Detrazione fiscale 36% | Costo netto effettivo (€) dopo incentivi |
|---|---|---|---|
| 3 kWp | 4.500 € | 1.620 € | ~2.880 € |
| 6 kWp | 9.000 € | 3.240 € | ~5.760 € |
| 10 kWp | 15.000 € | 5.400 € | ~9.600 € |
| 15 kWp | 22.500 € | 8.100 € | ~14.400 € |
(Il costo netto considera solo la detrazione fiscale. Con i proventi da Scambio sul Posto o altri bonus, il risparmio sull’investimento aumenta ulteriormente.)
Impianto fotovoltaico per condomini: Simulazione sintetica di business plan
Ecco un semplice esempio di business plan per un impianto condominiale “tipo” da 6 kWp (costo lordo 9.000 €):
- Investimento iniziale: 9.000 € (impianto completo pannelli + inverter + installazione).
- Incentivi immediati: contribuzioni dirette Conto Termico (30%) o credito fiscale (36%) per ridurre il costo netto a ~5.760 €. Consideriamo 36% come se fosse detrazione (modello di rientro fiscale in 10 anni).
- Produzione annua: ~7.200 kWh (assumendo 1.200 kWh/kWp·anno).
- Risparmio annuo (energia autoconsumata): ~1.440 € (con tariffa elettrica ~0,20 €/kWh e alto autoconsumo, come in tabella).
- Ricavi aggiuntivi: vendita di energia in eccesso (Scambio sul Posto) stimati in ~€0,05/kWh per l’energia immessa, ad es. ~120 € annui (supponendo 1.200 kWh ceduti).
- Costi annuali: trascurabili manutenzioni ordinarie (<50 €) e oneri di garanzia.
- Risparmio netto annuale: ~1.500 € (combinando bolletta risparmiata e rimborso SSP).
Con questi dati, il tempo di rientro (payback) dell’investimento netto è inferiore a 5 anni. In tabella:
| Voce | Valore |
|---|---|
| Investimento netto | ~5.760 € |
| Risparmio annuo complessivo | ~1.500 €/anno |
| Rientro in anni (Payback) | ~3,8 anni |
| ROI (in 10 anni) | oltre il 150% |
Anche senza contare il vantaggio ambientale, questo piano genera un ROI (ritorno dell’investimento) molto elevato, con gli incentivi e i risparmi sulle bollette che permettono di ammortizzare l’impianto in pochi anni. Ovviamente ogni condominio avrà valori diversi, ma in generale grazie alle agevolazioni vigenti e all’elevata produzione autogestita il fotovoltaico condominiale risulta un investimento conveniente e sostenibile nel medio termine
Hai pensato al fotovoltaico? Ti aiutiamo a capire se conviene
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